物流地产:传统已死,未来已来
2017/2/15 14:37:53     来源:中国水运报     作者/编辑:浙江物流网
近日,普洛斯正式回应了被收购传闻,无论普洛斯最后花落谁家,毋庸置疑的是,普洛斯的收购必将是我国物流地产发展改革史上的重要标志。近年来,我国物流地产的格局已在悄然变革,各路资本都想在物流地产领域分一杯羹。
  在中国,物流地产正越来越热。
  物流地产迎拐点
  物流地产未来将无处不在。
  发展至今,物流地产随着电商的发展水涨船高,各类资本也开始纷纷玩跨界、融合,将触角伸向物流地产这一领域,特别是2014至2016年的几年间,快递企业、地产大佬相继进军物流地产。
  据了解,万科撤销了其物流地产事业部,成立万科物流公司,目前万科实际拿下的物流地产总用地面积已经超过100万平方米。不仅是万科,越来越多的房企,如绿地、复星、华夏幸福也基于自身专业开发优势,趁物流地产市场需求旺盛时期积极进入,加快转型、拓宽盈利渠道。
  而2016年顺丰、圆通、中通、申通、韵达这“民营快递五虎”成功上市,在仓配服务一体化等服务需求下,快递企业加速进入物流地产市场投资。顺丰自成立以来,顺丰在提高自身物流配送的速度和服务质量的同时,早已在全国开始布局新的电商产业园区。圆通、申通、中通、韵达等也纷纷竞投物流地产。所有都似乎宣布了物流地产的风向已变,那么2017年会是物流地产的拐点吗?
  有业内人士曾表示,物流本身就是一个非常庞大的基础行业,其庞大的市场规模,决定了想要做出成效,就要依靠强有力的产业资源,比如普洛斯的土地资源、菜鸟的大数据资源。除此之外,尤其需要将资源进行整合与联动。在这种背景下,现代化的物流地产作为可以将物流设施糅合的载体,根据物流企业所需,可以选择恰当的地点,投资、建设企业发展所需的现代物流地产配套设施,自然受多方资本所追捧。
  世灏房地产咨询(上海)有限公司董事总经理乐晓争在接受采访中表示,物流地产未来是无处不在的,现在你们可以看到很多便利店,还有小区周边的很多地方可以代收快递,甚至是在小区里面都有快递的收发点,这只是第一步,在未来,也许每一个小区的这些收发点都是一个小型的迷你仓库,每一条路、每一个街道、每一个地区都可能有无数的迷你仓库,甚至还可以利用现在尚未利用起来的地下空间,作为物流仓储的一部分,然后再经过大数据统计计算这一个区域的人们对于消费品的需求度是多少。最后,就可以做到你刚在家里下单买东西,接着没过多久,东西就送上门了,因为仓库本来就是在附近,每一个物品都有数据化的追踪,库存不够了,那就补一次。
  乐晓争认为,现代城市还有很大一部分的资源没有被利用起来,尤其是地下空间,如果作为物流的仓库使用,会使得现代生活变得更加高效。
  传统物流地产亟待正本清源
  在中国,总共大约有近8亿平方米的仓储和物流基础设施,即便最大的玩家普洛斯,也仅仅只有不到3000万平方米的已开发资产,绝大多数的物流地产,还是由一些传统的地产业主拥有,对他们而言,是错配的资本。
  其表现为短钱长用、贵钱贱用。除开传统的国有和制造业拥有的仓库,其他打着现代物流旗号的物流园区是谁的?业界人士透露,其实大多数都不是行业的玩家,更多的是旁边的老王老李。
  老王老李是些什么人?
  有业界人士指出,其实这些业主绝大多数是一些不太懂物流地产业的土豪,很早的时候可能是一个村长或者镇长,或者是一个房地产商,不知道是什么人,反正拿到了地。为了养这个地,感觉物流这个概念挺好,就开始做物流地产。这些传统的物流地产商,对物流产业不了解,更谈不上对物流生态的认识,没有产品的概念,也不知道定位做什么样的产品来满足细分市场的要求,反正就是一窝蜂盖仓库,或者在普洛斯园区拍个照片要设计公司照做,或者去传化公路港看看,回去就做停车场!
  据了解,这类物流地产商缺乏资产管理和运营能力。物流行业平均毛利太低,分给物流地产的那块饼就更低,也没有退出机制,不了解国际资本是怎么玩物流地产的,一些物流地产商往往就是一块地拿在手里就砸在手里,这就是现状。最重要的是他们根本不知道物流细分市场的客户是谁,招不来商,也不知道客户的需求是什么。这类物流园区产品单一,无产品规划和设计能力,很多园区基本上是照猫画虎!而这些土豪们也游离于物流产业生态外。对他们来讲就是有这么一个地产,有这么一个地块出租,旁边租六毛,我租三毛。这,就是传统物流地产状况。
  新物流需要新基础设施
  新物流需要新链接的基础设施。
  基础设施战略地位将提升。基础设施的概念原来是仓,现在被认为是一个供应链的关键节点,被认为是增值服务的地方:这个增值服务的地方具备相当的战略性,我有这个地方和没有这个地方是成本结构完全不一样,从而决定了基础链接的战略价值。
  比如未来的设施商一定会依托运营能力去经营流量。未来不会一平方米一平方米出租,一定是经营流量,因为新零售的内在价值是讲时效,快的东西就是不会大规模停放在仓库,传统的仓库是在赚存储的钱,将来的物流中心一定是赚吞吐和处理的钱。
  业界人士认为,物流地产一定会形成智能装备的底盘。机器人在物流行业会率先应用,就像过去的条形码、二维码一样,工厂里面绝大部分机器人都是用于搬运,将来机器人的应用普及,无论是快递、快运、电商,机器人都是重资产,跟设施密切联系在一起。为此,专家建议,未来的地产商,一定要提供智能设备的整体,把它当成资产的一部分。
  机遇与挑战并存
  随着中国经济的快速发展,需与之配套的物流地产建设自然水涨船高。然而,对于物流地产的发展和盈利来说,不容忽视的一点是如何控制空置率。
  《2016-2022年中国物流地产行业市场运营态势及发展前景预测报告》认为,根据目前的状况,物流仓储设施需要保证5%以内的空置率才能有10%的回报,而空置率若是达到了15%,其利润就会被大量压缩掉。
  这一信息也意味着物流地产商除了要有强大的拿地能力,还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务等综合能力,这些因素也会对物流园区后期的资本回收造成关键影响。
  随着互联网+的兴起,整个中国都在活用“互联网+”的概念进行转型发展,物流地产的风向似乎也在随之改变,开放式、大数据、云仓储的概念逐一渗入物流地产的发展之中。
  不难看到,物流地产在短期内因受资本热捧从而迅速发展已成定局。
  业内人士同时也强调,在进入这一领域之后,物流地产商又该如何活下来、如何寻找企业与物流地产发展的结合点,必定也将伴随着一段坎坷的转型之路。
  事实上,近两年来我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求快速增加的背景下,物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。
  据克而瑞数据统计,全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨,一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨,仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅,跃居物业市场第一。
  业内人士表示,也许在未来不久的某一天,物流地产将会逆势而上,成为超越住宅市场的一匹黑马。
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